Ein Bodenrichtwert gibt den Wert für einen Quadratmeter Grund und Boden für ein normiertes Grundstück innerhalb einer Gebietszone an und wird für eine Wertermittlung eines Grundstückes, einer Wohnung oder eines Gebäudes benötigt.
Die Richtwerte besitzen keine bindende Wirkung und können die sachverständige Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen. Sie dienen dazu, das Preisgefüge der Grundstücke in den verschiedenen Lagen der einzelnen Städte, Kommunen und Gemeinden aufzuzeigen. Dabei stellen sie weder eine Preisempfehlung dar, noch geben sie Ober- oder Untergrenzen der in einem bestimmten Gebiet angemessenen Grundstückspreise an.
Grundlage für die Ableitung der aktualisierten Bodenrichtwerte sind die in den zurückliegenden zwei Jahren bei den Notaren abgeschlossenen Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien innerhalb eines Stadt-, Kommunal- oder Gemeindegebietes. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eines jeden Gebiets erhält gemäß den Bestimmungen des Baugesetzbuches Kopien aller Verträge, um diese statistisch auszuwerten. Alle Kaufverträge werden anonymisiert in einer Kaufpreissammlung vorgehalten. Es ist quasi die „Schatzkammer“ des Gutachterausschusses und die wichtigste Grundlage für die Arbeit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dieser Geschäftsstelle.
Der Gutachterausschuss wird regelmäßig neu durch die einzelnen Städte oder Kommunen ernannt und vereidigt. Er besteht meist für einen Zeitraum von 5 Jahren.
Wesentliche Aufgaben sind die Führung der Kaufpreissammlung, die Ermittlung der Bodenrichtwerte, die Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten und deren Veröffentlichung im Grundstücksmarktbericht. Daneben erstattet er Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke.
Der gesetzliche Auftrag ergibt sich aus den §§ 193-196 des Baugesetzbuches. Der Ausschuss ist eine Landesbehörde und kein Gremium einer Stadt- oder Kommunalverwaltung. Er arbeitet als selbständiges Sachverständigengremium parteipolitisch unabhängig und ist keinerlei fachliche Weisungen des Stadt- oder Gemeinderates oder einer Verwaltung gebunden. Zur Erledigung seiner Aufgaben bedient sich der Ausschuss einer Geschäftsstelle, welche dem Bauamt angegliedert und organisatorisch Teil einer Verwaltung ist.
Bodenrichtwerte und wo man diese findet
Die Bodenrichtwerte spiegeln den reinen Grundstückswert wider.
Zu einer Wertermittlung gehört natürlich noch einiges mehr, jedoch ohne diesen Grundstein, scheitert das Vorhaben schnell.
Bei einer Wertermittlung einer Immobilie werden Grundstück und Gebäude getrennt voneinander bewertet, daher werden die Grundstücke (um Wucher vorzubeugen) von Gutachtern gesamtheitlich durch einen Bodenrichtwert bewertet.
Die meisten Kommunen bieten eine so genannte Bodenrichtwertkarte an, welche durch einen Gutachterausschuss alle 2 bis 5 Jahre aktualisiert wird.
Diese weist einen festen Bodenwert einer Straße oder einem ganzen Stadtteil /-gebiet zu.
Die Gutachter beziehen sich hierbei auf die im aktuellen Zeitraum erfolgten Grundstücksverkäufe, welche Sie von den Notaren ohne Nennung der Namen mitgeteilt bekommen.
Diese Werte werden gesammelt und ausgewertet, ist sich der Ausschuss dann einig, wird eine neue Bodenwertrichtkarte erstellt.
Meistens bieten die Kommunen an, diese Karte auf der eigenen Homepage zu veröffentlichen, sollte dies nicht der Fall sein, kann man sich über die Kommune oder direkt über den Bauhof/Gutachterausschuss erkundigen.
Zu beachten ist, dass jede Straße einen eigenen Richtwert für Grund und Boden haben kann.
Daher sollte man nie davon ausgehen, dass wenn im gleichen Ort eine Immobilie oder ein Grundstück verkauft wurde, dann derselbe Bodenrichtwert verwendet werden kann.
Wichtig ist auch das es sich hierbei lediglich um einen Richtwert und keinen Festwert handelt, daher sind Schwankungen zwischen mathematischer Berechnung und aktueller Marktlage nur normal.
Hierzu sollte man in jeder Wertermittlung eine Position „Marktanpassung“ einfügen, damit man die Schwankung kleinstmöglich ausfällt.
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