Was bedeutet die Abkürzung „MEA“ bei der Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag?

Die Abkürzung MEA steht in der Mieter-Nebenkostenabrechnung oder im Mietvertrag für den Miteigentumsanteil. Die MEA stellen somit die Miteigentumsanteile eines Sonder- oder Teileigentums (Wohnung oder Gewerbeeinheit) am Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Sie drücken den prozentualen Anteil am ganzen Objekt aus und werden sehr oft in 1000-stel oder 100-stel, bei großen Gebäuden auch in 10.000-stel oder 100.000-stel angegeben.

Beispiel: Ein Mietobjekt hat 120 von 1.000 MEA.

Wozu die Berechnung des Miteigentumsanteils dient: MEA in der Mieter-Nebenkostenabrechnung

Die MEA stellen den Prozentsatz (oder Bruchteil) des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar, der auf Sie entfällt. Somit kann in der Mieter-Nebenkostenabrechnung mit dem MEA als Verteilerschlüssel gerechnet werden.

Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?

Bei der Begründung von Wohnungseigentum kann der aufteilende Eigentümer die Miteigentumsanteile (MEA) ohne eine konkrete Bindung an den Wert und die Größe eines einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festlegen. Dies kann völlig wahllos geschehen, sollte aber nicht bei einer möglichen Verteilung von Kosten nach dem Verteilerschlüssel „MEA“ zu einer groben Unbilligkeit führen, selbst wenn eine grundsätzliche Übereinstimmung von MEA und m²-Anteilen auch wünschenswert und in der Regel der Fall sein dürfte.

Um den Größenanteil einer Wohnung oder Gewerbeeinheit bei der Begründung von Wohnungseigentum an einem Grundstück zu bemessen, müssen den einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsrechten durch den teilenden Eigentümer sogenannte "Miteigentumsanteile" zugeordnet werden. Sehr oft entspricht der Miteigentumsanteil dem m²-Verhältnis der Einheiten zueinander.

Bei der Begründung von Wohnungseigentum können die Miteigentumsanteile allerdings ohne eine Bindung an den Wert und die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden, selbst wenn eine grundsätzliche Übereinstimmung wünschenswert und in der Regel der Fall sein dürfte (h.M., zuletzt BayObLG, vom 22.04.1999, 2Z BR 154/98).

Oft wird dieser Schlüssel zur Verteilung von Kosten gem. § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Stimmrechtsausübung (wenn dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist) in Eigentümerversammlungen herangezogen.

Wo sind die rechtlichen Grundlagen für Miteigentumsanteile zu finden?

Die MEA werden grundsätzlich durch das Wohnungseigentumsgesetz geregelt: "Bei der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 Abs. 1 WEG muss jedem Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung oder sonstigen Räumen eingeräumt werden. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 Abs. 1 WEG durch den teilenden Eigentümer, ist mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum zu verbinden." (Quelle: Haufe)

Warum ist der Miteigentumsanteil bei der Eigentümerversammlung wichtig?

Die Miteigentumsanteile (MEA) werden in der Regel gem. § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz zur Verteilung der Kosten und Lasten unter den jeweiligen Eigentümern herangezogen. Bei vielen Gemeinschaften werden die Miteigentumsanteile auch für die Stimmrechtsverteilung in einer Eigentümerversammlung verwendet.

Normalerweise ergibt sich das Stimmrecht aus § 25 Abs. 2 WEG und richtet sich nach dem Kopfprinzip. Das bedeutet: Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen wie Köpfe, egal wie viele Wohnungen sich in seinem Eigentum befinden. Im Normalfall hat jeder Mensch nur einen Kopf, also auch nur eine Stimme.

Gehört eine Einheit mehreren Personen dürfen Sie ihr Stimmrecht für diese Einheit nur einheitlich ausüben. Beim Kopfprinzip hätten Sie auch dann nur einen Kopf, also nur eine Stimme. Beim Stimmrecht nach MEA, so viele Stimmen wie MEA.

Können die Miteigentumsanteile nachträglich geändert werden?

So hatte auch schon ein Gericht entschieden: Trägt ein Wohnungs- oder Teileigentümer wegen der nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile von den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten etwa 12% mehr als er bei einer sachgerechten Festlegung zu tragen hätte, begründet dies noch keinen Anspruch auf (auch nur ausnahmsweise) Abänderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilungsschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben.

Kein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilungsschlüssels selbst bei 12%- iger Überzahlung gegenüber sachgerechter Festlegung:

Trägt ein Wohnungs- oder Teileigentümer wegen der nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile von den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten etwa 12% mehr als er bei einer sachgerechten Festlegung zu tragen hätte, begründet dies keinen Anspruch auf (ausnahmsweise) Abänderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilungsschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben. Für Änderungen auch nur des Kostenverteilungsschlüssels ist ein strenger Maßstab anzulegen. Selbst ein Prozentsatz von 12% übersteigt keinesfalls die Grenze einer nicht mehr hinzunehmenden Benachteiligung, die eine Abänderung rechtfertigen könnte (vgl. auch BayObLGZ 1998, 199/204).

Was ist bei der Vereinbarung der Miteigentumsanteile zu beachten?

Für Änderungen auch nur des Kostenverteilungsschlüssels ist ein strenger Maßstab anzulegen. Selbst ein Prozentsatz von 12% übersteigt keinesfalls die Grenze einer nicht mehr hinzunehmenden Benachteiligung, die eine Abänderung rechtfertigen könnte.

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