Gebäudeversicherung: Betriebswirtschaftliche Betrachtung für Immobilienverwaltungen

Die Gebäudeversicherung hat im beruflichen Alltag einer Immobilienverwaltung eine herausragende Rolle. Die Auftraggeber, die Eigentümer, erwarten, dass die verwalteten Liegenschaften zu günstigen Prämien mit einem umfangreichen Deckungsschutz versichert sind und dass die Schadenabwicklungen schnell und unkompliziert erfolgen.Neben der optimalen Absicherung der Firmenrisiken des Verwalters ist die betriebswirtschaftliche Betrachtung der Gebäudeversicherung daher sehr sinnvoll.

In der Regel gehört es zu den vertraglichen Aufgaben einer Immobilienverwaltung, für ausreichenden Versicherungsschutz der Gebäude zu sorgen. Fraglich ist in diesem Zusammenhang, was als ausreichend anzusehen beziehungsweise abgestimmt ist: Welche Gefahren (zum Beispiel Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel,weitere Elementargefahren, Glasbruch) sollen versichert werden? Welche Deckungserweiterungen sollen berücksichtigt werden (zum Beispiel Haustechnik, Mietausfall bei Insolvenz des Mieters)? Wurde die Versicherungssumme richtig ermittelt oder besteht die Gefahr einer Unterversicherung? Die Produktangebote und Gestaltungsmöglichkeiten sind sehr vielfältig und kaum noch vergleichbar.Aufgrund der allgemeinen Schadenentwicklung in der Gebäudeversicherung werden die Risikoträger restriktiver in der Zeichnungspolitik und der Schadenabwicklung. Einige Versicherer ziehen sich sogar aus dem Bereich der Gebäudeversicherung nach und nach ganz zurück. Für Immobilienverwaltungen steigt daher der Aufwand, den Anforderungen gerecht zu werden. Hinzu kommt, dass Fehler bei der Absicherung zu existenzgefährdenden Anspruchsstellungen der Eigentümer gegen die Verwaltung führen können. Und diese Risiken sind leider nicht über die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung gedeckt!

Die Versicherer haben diesen Bereich ausdrücklich aus der Deckung ausgeschlossen. Als Beispiele seien hier die versehentliche Nichtversicherung von Objekten oder versicherbaren Gefahren genannt. Gleiches gilt bei dem Vorliegen einer versehentlichen Unterversicherung – der vermeintlich vereinbarte Unterversicherungsverzicht greift häufig aufgrund fehlender Voraussetzungen nicht. Ein weiteres Gefahrenpotenzial ergibt sich aus im Versicherungsschein falsch dokumentierten Risikoangaben (zum Beispiel Wohngebäude oder Gewerbegebäude,Nutzungsart, (Tief-)Garagenplätze etc.).

Betriebswirtschaftlich betrachtet ist es daher erforderlich, den Arbeitsaufwand und das Haftungspotenzial ohne Prämienerhöhungen zu reduzieren. Folgende Vorgehensweisen haben sich dabei in der Praxis bewährt: Die Vereinbarung eines einheitlichen Deckungskonzeptes für den Verwaltungsbestand führt zu einheitlichen und vereinfachten Arbeitsprozessen wie zum Beispiel: vereinfachtes Meldeverfahren bei neuen Objekten automatische Schadenfreigabe/ Verzicht auf Schadenmeldung bis xxx EUR.

Ferner können haftungsreduzierende und allgemeine vertragliche Regelungen mit den Versicherern
vereinbart werden wie zum Beispiel: Anwendungsbereich auch bei gewerblicher/ abweichender Nutzung oder Bauart Verwendung eines Flächen- oder Einheitentarifs ohne Versicherungssummenermittlung umfassender Unterversicherungsverzicht kompletter Verzicht auf Leistungskürzungen bei grober Fahrlässigkeit Vorsorge- und Versehensklauseln für neu hinzukommende Gebäude und irrtümlich nicht erfasste Wagnisse Regiekostenerstattungen an die Verwaltung für die Schadenabwicklung.
Durch die Vereinbarung eines umfangreichen Deckungskonzeptes werden vorher nicht versicherte Schäden reguliert wie zum Beispiel: Graffitischäden, mutwillige Beschädigungen, Bruchschäden an Armaturen und Ventilen Schäden durch Rückstau in der Leitungswasserdeckung Regenwasserleitungen (innenliegend) Abflussleitungen außerhalb der Gebäude (ohne Begrenzung) Diskussionen und Nachfragen um Leistungskürzungen entfallen, die Eigentümer sind dadurch zufriedener und Haftungsrisiken werden reduziert.

Vor der Konzipierung eines bedarfsgerechten Absicherungskonzeptes sind zunächst eine ausführliche (IST-)Analyse der individuellen Risikosituation sowie eine Abstimmung mit der Verwaltung über die weitere Vorgehensweise erforderlich.

Für die Vertragsausarbeitung und Betreuung der Versicherungsverträge empfiehlt sich daher eine Zusammenarbeit mit einem auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten
Versicherungsmakler.

Jens-Peter Oblau ist Leiter des Geschäftsfelds Immobilien bei Caninenberg & Schouten GmbH
Versicherungsmakler. immobilien@csmail.de;www.caninenberg-schouten.de

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