Welche Verteilerschlüssel sind für die Berechnung der Nebenkosten gängig?

Grundsätzlich sieht das Mietgesetz (§ 535 – 580a BGB) die Verteilung der Gesamtkosten nach den anteiligen m²-Wohnflächen vor.

Kosten, die gemäß der Heizkostenverordnung mit geeichten Messeinrichtungen nach dem Verbrauch gemessen wurden, dürfen nach dem anteiligen Verbrauch der einzelnen Nutzer abgerechnet werden.

Konkret bedeutet dies, dass Ihnen neben der Wohnfläche auch weitere Verteilerschlüssel zur Verfügung stehen können um eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Welche Verteilerschlüssel Sie bei HVeasy nutzen können erfahren Sie hier.

Von dieser Regelung kann jedoch teilweise abgewichen werden, wenn dies in einem Mietvertrag ausdrücklich geregelt wurde. Hier ein Beispiel:

Hinsichtlich der Betriebskosten (Berechnungsgrundlagen, Abrechnungszeiträume und Umlegungsmaßstäbe) wird der Vermieter durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Diese hat der Mieter entsprechend § 3 gegen sich gelten zu lassen. Insbesondere ist die Einzeljahresabrechnung des Verwalters gegenüber dem Vermieter auch für den Mieter in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung verbindlich, soweit sie die nach § 6 umlegbaren Betriebskosten betrifft und die Verwalterabrechnung nicht offenbar unrichtig ist. Aus der Einzeljahresabrechnung ergeben sich die folgenden Umlageschlüssel: Heizkosten extern, Miteigentumsanteile, pro Einheit, Personen.

Der Vermieter ermächtigt hiermit den Mieter zur Einsichtnahme in die in der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege beim Verwalter.

Sofern einzelne in Ziffer 1 aufgeführte Betriebskostenarten wie z. B. Grundsteuer, Versicherungen nicht durch den Verwalter im Weg der Einzeljahresabrechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet werden, so hat der Mieter diese anteilig nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. der Geschäftsflächen zueinander an den Vermieter zu entrichten, soweit sie nicht verbrauchsabhängig ermittelt werden.

Werden öffentliche Abgaben (z.B. Steuern, Abgaben, Gebühren) neu eingeführt oder entstehen während der Vertragszeit neue Betriebskosten (z.B. Umweltschutz, Energiesparmaßnahmen, Kinderspielplätze), so können diese vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen neu festgesetzt werden, soweit dies nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV zulässig ist.

Die Wohnfläche errechnet sich nach der Wohnflächenverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Gleiches gilt für die Ermittlung der Fläche der Geschäftsräume. Balkone, Terrassen und ähnliche Freisitze können mit bis zu 50 % der Grundfläche angesetzt werden.

Im Falle einer vom Mietgesetz abweichenden Vereinbarung von Verteilerschlüssel sind folgende Schlüssel gängig bzw. üblich:

Abrechnung nach m²-Wohnflächen als Verteilerschlüssel

Bei der m²-Wohnflächen zählt grundsätzlich die Größe des Wohnbereichs. Zur Wohnfläche können Balkone oder Terrassen, abhängig von der Größe, mit bis zu 50% der Grundfläche zur Wohnfläche hinzugeschrieben werden. Dies sollte allerdings ebenfalls vorab im Mietvertrag geregelt sein.

Abrechnung nach MEA als Verteilerschlüssel (Miteigentumsanteile)

Die MEA (kurz für Miteigentumsanteile) ergeben sich aus der Teilungserklärung der Wohnanlage und müssen ebenfalls vorab klar im Mietvertrag geregelt sein.

Mehr zu MEA (Miteigentumsanteile)

Abrechnung nach Personenanzahl als Verteilerschlüssel (Personenschlüssel)

Die Abrechnung nach Personenzahl (auch Personenschlüssel genannt) bezeichnet das Verhältnis der Menge an Personen, die in einer Wohnung leben zur Gesamtpersonenzahl. Hier muss für den Mieter klar erkennbar sein, wie sich sein Anteil der Personen am Gesamtanteil verhält.

Abrechnung nach Menge laut Heizkostenabrechnung als Verteilerschlüssel

Zur Abrechnung nach Menge laut Heizkostenabrechnung verwenden Sie die Kostenverteilung auf Ihrer Heizkostenabrechnung des Ablesedienstes (Beispiel: Minol, Techem, Ista, UNIMESS, BFW_.... usw.) gemäß Heizkostenverordnung.

Abrechnung nach Wohneinheiten als Verteilerschlüssel (Einheiten)

Der Schlüssel nach Wohneinheiten (teilweise auch nur "Einheiten" genannt) verteilt die Kosten nach der Gesamtmenge der Wohnung im Verhältnis zu einzelnen Wohnung.

Abrechnung nach einem individuellen Verteilerschlüssel

Ihr individueller Verteilerschlüssel fehlt Ihnen? Kein Problem. Bei der Erstellung der Mieter-Nebenkostenabrechnung auf dem Online-Portal von HVeasy haben Sie die Möglichkeit einen eigenen benutzerdefinierten Schlüssel anzulegen.

Nutzen Sie hierfür bei der Erstellung einer Mieter-Nebenkostenabrechnung den Button "Benutzerdefinierten Schlüssel hinzufügen" (s. Abbildung) und vergeben Sie sowohl einen Namen, als auch einen Wert für den Einzelschlüssel und den Gesamtschlüssel.

 


 

Allgemeiner Hinweis zu Verteilerschlüsseln

Ganz egal, welchen Verteilerschlüssel Sie letztendlich auf Ihrer Nebenkostenabrechnung nutzen: Der Verteilerschlüssel muss auf jeden Fall nachvollziehbar sein und einen gerechten Berechnungsmaßstab darstellen.

Derzeit herrschende Rechtsmeinung:

Eine Betriebskostenabrechnung, die Kosten nach der Personenzahl umlegt ist formell unwirksam, wenn sie keine Angaben zur Zahl der Gesamtnutzer im Verhältnis der Nutzer in der Wohnung sowie zur Nutzungsdauer enthält. 

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe sowie die Erläuterung des Verteilerschlüssels und die Berechnung des Mieteranteils inkl. dem Abzug der Vorauszahlungen enthalten. (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07, GE 2009, 189).

Auch ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich ungeschulter Mieter muss seinen Anteil am Gesamtpersonenschlüssel ohne große Schwierigkeiten erkennen können. 

Anders verhält es sich mit einer Verteilung der Kosten nach der anteiligen Fläche, dem Verbrauch (gemessen mit geeichten Messeinrichtungen) oder nach Miteigentumsanteilen. Hier ist es dem Mieter ohne weiteres möglich die herangezogenen Werte nachzuvollziehen. Wird aber die Anzahl der Gesamtpersonen herangezogen, muss die Abrechnung diese Gesamtzahl und die Zahl der Personen der einzelnen Wohnungen und die Nutzungsdauer enthalten. Denn so können die abzurechnenden Kostenbeträge durch den Mieter nachgerechnet werden. 

Die Folge einer formellen Unwirksamkeit ist, dass die Abrechnung insgesamt nicht wirksam ist.

LG Berlin, Urteil v. 24.2.2009, 63 S 304/09, GE 2009, 980

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